Ипотека и законодательство. Что нового?
Ипотека сегодня приковывает внимание многих россиян. И это понятно – жить в своей квартире или собственном доме желает каждый, однако в свете последних событий на финансовых рынках, реализовать это желание становится под силу немногим. Тем не менее, юридический аспект по-прежнему остается актуальным.
Итак, ипотека может стать залогом по договору кредита или займа, а также залогом по иному обязательству, основанном на договоре подряда, аренды, купли-продажи. Согласно Федеральному закону об ипотеке, залогодержатель, то есть сторона, обеспечившая должника имуществом, переданным по ипотеке, может получить удовлетворение своих денежных требований за счет имущества, которое было должнику передано. До того, как в стране начались сложности с банковским финансированием, намечалось несколько позитивных тенденций. Во-первых, из Закона об ипотеке (закон N 216-ФЗ) были устранены некоторые нормы, подчас спорные и неэффективные.
Для снижения издержек сторон было отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Кредитные и иные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Стороны, заключившие такой договор, могут изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о внесении изменений должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя, и осуществляется безвозмездно. Залогодатель также вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором, как это записано в п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ. Купить квартиру в ипотеку в Москве.
При ипотеке земельного участка право ипотеки распространяется на здания и сооружения залогодателя, а также на строящиеся объекты, расположенные на участке. Предметом ипотеки не может быть, например, часть площади склада, а может быть только самостоятельный объект недвижимого имущества. Если предметом ипотеки являлось незавершенное строительство, то по завершении строительства ипотека сохраняет силу, и предметом ипотеки становится возведенное здание или сооружение. Считается находящимся в залоге жилье, построенное либо приобретенное хотя бы частично с использованием кредитных средств. Если здание или сооружение возводится с использованием заемных средств, считается находящимся в залоге земельный участок, где ведется строительство, или право аренды на него. Ипотека на жилой дом не прекращается по завершении его строительства.
А что происходит в случае, если жилое помещение, для приобретения которого покупатель готов взять ипотеку, было сдано в аренду согласно договору аренды или найма? Такой договор сохраняет силу, если он был заключен до возникновения ипотеки, или он был заключен после возникновения ипотеки, с согласия стороны, предоставившей ипотечный кредит. Условия расторжения договора найма или аренды определяются жилищным законодательством России и ГК РФ. Согласно новой редакции закона 216-ФЗ, обращение залогодержателем взыскания на дом или квартиру являются основанием для прекращения права пользования этими помещениями залогодателя, и любых других лиц, проживающих в этом помещении. Это распространяется на ипотеку жилого дома или квартиры, ипотечный кредит на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, погашение ранее предоставленного кредита или займа на строительство или приобретение квартиры (жилого дома).