Контроль работы риелтора при купле – продаже недвижимости
Как узнать, выгодную ли сделку подготавливает ваш риэлтор, или это пустая трата нервов, сил и времени? Прислушайтесь к советам профессионала.
Частный риелтор VS агентство
Для начала нужно пообщаться со знакомыми, которые прибегали к услугам риэлторов. Если вы узнаете о негативном опыте общения, то будете знать, куда не следует обращаться.
Если вы выбрали независимого риэлтора, то отношения ваши должны будут строиться на доверии и рекомендациях. Услуги частного специалиста гораздо дешевле, чем в агентствах, а заинтересованность в положительных отзывах и рекомендациях огромнейшая, ведь от этого напрямую зависит его заработок.
Если вы выберете профессиональное агентство, то вы должны знать, что у них должен быть «черный» список агентств с подпорченной репутацией, с которыми лучше не работать. И если вы стали клиентом крупного агентства, то можете рассчитывать, что риэлтор сначала заглянет в эту базу, чтобы не работать с агентствами, не внушающими доверие.
Обращаться сразу в несколько агентств весьма невыгодно. Мнение, что чем больше риэлторов будут продавать жилье, тем скорее и дороже оно уйдет, не оправдывает себя. Ну, к примеру, вы обратились одновременно в несколько агентств насчет продажи квартиры, и каждое агентство внесло данные вашего жилья в общую базу. Потенциальные покупатели или представители риэлторы, увидев несколько одинаковых квартир, начнут торговаться. И они весьма реально могут сбить цену. То же самое произойдет и при покупке жилья.
Чтобы избежать этого, нужно заключить эксклюзивный договор с одним выбранным агентством и сдать ему на ответственное хранение оригиналы документов при продаже жилья, или внести предоплату при покупке квартиры. Если вам звонят из других агентств, которые вы посетили, известите об этом своего риэлтора, в данном случае разбираться должен будет он. Но, и как у всех правил, бывают исключения. С несколькими агентствами частенько работают в Подмосковье, там риэлторы знают друг друга и это не мешает работе. Но, если вы не не в курсе реальных цен на жилье, обращение к нескольким агентствам чревато финансовыми потерями. Купить квартиру недорого.
Переговоры с агентом
Если вы выбрали агентство, не стоит спешить с заключением договора. Изучите отзывы в Интернете, контактную информацию. Если выбираете между несколькими, обойдите их все, ознакомьтесь с условиями и расценками. В целом, услуги везде стоят примерно одинаково, и если где - то цены ниже, то, похоже это уловка, в результате все - равно потом придется доплачивать.
Вам могут еще предложить в более или менее обязательном порядке оплатить "дополнительные расходы" (ускоренная регистрация, получение справки из БТИ и т. д.). Иногда это нужно, а бывает и без них обходятся. Если за последние 5 лет жилье продавалось, справка из БТИ вообще может быть не нужна, так как срок ее действия 5 лет, и вполне вероятно, что она до сих пор хранится в регистрационной палате (в документах о последней сделке). Но, если вдруг в вашем случае необходимо срочное оформление документов (почти во всех регионах РФ это пока неофициально - спорный вопрос, и конкретной цифры на этот вид услуги, нет), не зная расценок, рискуете переплатить.
В данном случае возможен только один вариант, заранее обговорите дополнительные расходы, если есть вероятность их возникновения в процессе сделки. В число дополнительных услуг может также входить платная реклама в СМИ, услуги банка, составление договора и т. д.. И еще, как ни странно, но в Московской области дополнительные услуги дороже московских в 1,5 - 2 раза, так что не рассчитывайте, что в Подмосковье это все обойдется дешевле.
Еще один немаловажный момент контроля - риэлтор с другой стороны сделки. Если ваши интересы представлены профессионалом, то они будут договариваться без вашего участия. Ну, а если вы сами все делаете, то не стоит забывать, что риэлтор противоположной стороны будет защищать интересы только своего клиента. В этом случае, постарайтесь поискать информацию об агентстве в Интернете, так как вам придется доверять им, а если покупаете у них квартиру, вам придется как минимум внести аванс.
Подготовка к сделке
После того, как обсудите все с риелтором, заберите договор с собой, внимательно изучите его, покажите знакомому юристу непонятные места. Договор вряд ли будут исправлять, но непонятные пункты вам должны разъяснить.
Также следует обратить внимание на сроки заключения договора, они не должны быть слишком большими. При купле - продаже жилья срок - 2 месяца, при альтернативной сделке - 3, 4 месяца. При покупке жилья, договор в обязательном порядке должен отражать ваши требования к продаваемой квартире, а при продаже указана окончательная цена, ниже которой жилье не может быть продано. Также следует узнать, возвратят ли вам полностью внесенную предоплату, если вы вдруг передумаете, и откажетесь от их услуг. Купить 2-комнатную квартиру в Москве.
Чтобы быть в курсе происходящего, просите риэлтора информировать вас, на каком этапе находится сделка. Если вы продаете недвижимость, узнайте, в каких СМИ появятся ваши объявления. Таким образом, вы можете проверить, верна ли информация по вашей квартире и цена та же, что и в договоре, или, что объявления больше не выходят, если вы договорились насчет данной квартиры и внесли аванс.
Иногда риэлтор в объявлении ставит завышенную цену, для торга, но и этот момент должен быть обговорен заранее. Что касаемо торга, то это необязательно, но вы можете заинтересовать риэлтора материально, заранее все обговорив.
Особенно "узкие" места
В обязанности риэлтора не входит пошаговый доклад обо всем, но неплохо, когда он всегда на связи, что говорит о профессионализме. Риэлтор должен вас информировать о следующих этапах своей работы:
- Выбор квартиры. Вы должны знать о том, когда приступили к поискам квартиры. В задачу риэлтора входит, осмотреть все предложения на рынке недвижимости, откинуть ненужное (юридические аспекты или находящиеся в «черном списке»). В среднем из 100 объектов, подходящими оказываются около 20 квартир, согласно вашим запросам и требованиям. Вот их риэлтор и предложит вам осмотреть.
- Просмотр. Чем больше риэлтор знает о ваших предпочтениях, тем лучше, это сэкономит кучу времени и сил, и кстати, денег при ограничении бесплатных показов. Не стесняйтесь, старайтесь осмотреть буквально каждый уголок помещения, чтобы не было закрытых дверей в комнатах, добивайтесь от владельца открытости и доступности. Присутствовать при осмотре на всех объектах риэлтор не обязан, но можно заключить устную договоренность по поводу этого. При осмотре жилья вам не обязаны показывать документы на квартиру, но в момент внесения аванса - обязательно. В ходе осмотра внимательно запишите адрес, номер дома, квартиры, корпуса должны быть конкретно указаны, иначе при малейшем расхождении адреса, сделку могут признать ничтожной.
- Аванс. В Москве и Подмосковье аванс в порядке вещей, что для незнающих жителей регионов иногда служит поводом для недоверия. На сегодняшний день аванс составляет 1 - 5% от стоимости жилья (вариативно), что говорит о серьезности намерений, с одной стороны «живые» деньги, с другой подписанный авансовый договор, где изложены все обязательства. При таком ключевом моменте, как внесение аванса, обязательно присутствует риэлтор. В некоторых случаях риэлторы сами решают вопрос с предоплатой, если у них есть доверенности от клиентов (нотариально заверять нет необходимости). Прежде, чем подписать авансовый договор, внимательно ознакомьтесь с ним, проконтролируйте наличие доверенности у агентства от собственника жилья на внесение предоплаты. И никакого аванса без оригиналов правоустанавливающих документов на недвижимость.
- Сбор документов. Риэлтор - профессионал на подготовку документов при покупке квартиры тратит 3 - 10 дней (конечно, после того, как найдено жилье уже с пакетом документов). При продаже жилья, на сбор документов, уходит где - то месяц. Здесь крайне важно обговорить все детали сделки (н/р, когда покупатель получит ключи). Важно помнить, что продавец может в любой момент отозвать договор, до последнего дня регистрации, поэтому начинать ремонт до получения документов не стоит.
- Сделка. Накануне сделки еще раз внимательно прочитайте проект договора купли - продажи, обговорите сложные моменты. Пусть вам еще раз разъяснят все этапы сделки, как будет происходить расчет, до или после подписания договора, в какой день вы получите ключи (деньги) и т. д.. Это самый ответственный день для вас и вы должны быть готовы к нему на все сто.