О рынке элитной недвижимости
Рынок элитного жилья – часть территории, подверженный организации разнообразного рода легенд и мифов. Когда не удается что-то заполучить в собственность, то просто хочется об этом хотя бы поговорить. Какие мифы ходят об элитном жилище? Справедливы ли они?
Фейс-контроль
Тематика фейс-контроля – самая обсуждаемая тема применительно к торгу элиты. Наблюдается миф: присутствие фейс-контроля покупателей – это главнейший показатель жилья элиты. Хотя сами риэлторы и застройщики (которые работают с этим сегментом) настроены скептически – они убеждены, что сумма (в которую действуют квадратные метры) является достаточным критерием отбора. А если все же стараться в выборе соседей при выборе домов (стоимостью которого миллионы), то проживать возможно только на необитаемом острове и общаться с соседями острова морзянкой.
Абсолютно мягко отзывается о проблеме фейс-контроля Наталья Новикова (главный директор Renaissance Realty). В интервью «Собственнику» она отметила, что реальную систему отбора жильцов позволяют себе исключительно малоквартирные дома. «Покупатели жилья элиты желают проживать в окружении себе подобных, отчего они уделяют пристальное внимание соседям, которые должны соответствовать статусу кругу общения. Все-таки надо признать – на практике основным является отбор уровня материальных возможностей покупателя. «Закрытость» – принцип, являвшийся главенствующим в конце 90-х, при выборе соседей первых малоквартирных домов сегодня не соблюдается» – поясняет Новикова. Купить элитную квартиру в Москве.
Не более 20 квартир
Следующий миф рынка недвижимости: по настоящему элитным может быть лишь малоквартирный дом. Об этом гласят не только обыватели, но и сами риэлторы. Часто в своих рейтингах все ставили этот фактор на первое место среди критериев элитного жилья. На самом деле, в большей степени маленький дом может обеспечить своим же жильцам ощущение «культурности» бытия, обособленности и защищенности. Также в малоквартирном доме изредка присутствует собственная инфраструктура (необходимая часть многоквартирного дома). Однако присутствует несколько существенных недостатков малоквартирного дома, не в первую очередь – высокая квартплата, т.к. на содержание дома и все иные издержки разделяются между 15-20 соседями.
Неявным значительным недостатком обособленного дома является «историческое окружение» – иногда за территорию дома хочется выйти, а не выехать. А кругом, вместо подобной социальной прослойки – недовольные жители «исторического окружения». Конечно, основать узкий мирок при такой расстановке сил едва ли удастся. Квартал застройки, который создают для населения обособленной территории со своими магазинами, школами, территорией для выгула собак, сайтом в Интернете, на данном поле, несомненно, приобретает свои плюсы. Тем более в тренажерный зал временами удобнее ходить в халате, спустившись всего на пару этажей, а не разъезжать по пробкам через полгорода.
В Москве настоящих пентхаусов нет
Несколько лет среди профессионалов хорошим тоном считалось рассуждать в том тоне, что Московские пентхаусы, спроектированные отечественными архитекторами – заимствованное явление. Беспорядок и неразбериху на рынке усиливали риэлторы, которые едва не каждую вторую квартиру (на верхних этажах) продавали как «пентхаус». В самом деле, в понятии «пентхаус» заложен полностью определенный смысл, нечто наподобие «шикарного одноквартирного жилья на последнем этаже высотного здания». А главный изъян московских пентхаусов – это отсутствие вида. Дело в том, что в центре столицы просто воспрещается строить чересчур высокие здания. А если дом той же возвышенности, что и прочие, то о каком виде из окна может идти речь?
Получается, что архитектор, ограниченный действующим Градостроительным кодексом, попросту не вправе разработать план высотного здания, где пентхаус получит собственное законное место, поднимаясь над остальной застройкой. Ну а покупать пентхаус где-то на периферии нет смысла, т.к. тут автоматически снимается важнейший критерий элитности. Успешных проектов пока что всего ничего, но они есть. Специалисты столичного рынка подмечают среди них такие, как 1-й Неопалимовский пер., 8-10 – «Венский дом» («Индекс XX»); Молочный пер., Старомонетный пер., 18 – «Времена года» (девелопер Rose Group); Ермолаевский пер., 15/44 – «Патриарх» («Спецстроймонтаж»).
Исключительность первичного рынка
Следующий миф состоит в том, что приобрести элитное жилье на вторичном рынке недвижимости невозможно. В доказательство своей позиции, как правило, приводят два аргумента. Во-первых, схемы рынка жилья совершенствуются ежедневно, и то, что на вчерашний день было элитой, сегодня попросту обычный дом. И во-вторых, приобретение недвижимости с рук просто «несолидно».
На самом деле, технический прогресс движется отнюдь не так быстро, как ведётся строительство. Да и купить великолепно отделанную квартиру временами удобнее, чем самому сровнять стены или нанимать бригаду. Сейчас успешные элитные квартиры с точки зрения стоимости и качества можно найти и на первичном, и на вторичном рынках. Поскольку элитное жильё строится в столице уже не первый год, то миф о неликвидном вторичном элитном рынке стал просто мифом. Купить элитную квартиру в Санкт-Петербурге.
Гарантия качества
В России принято полагать, что дорогостоящее = качественное. И если квартира стоит больше $10 тыс. за «квадрат», следовательно никаких проблем с ней не будет. На практике же оказывается, что это абсолютно не так. Кроме того, по большей части большинство проблем возникает как раз с «элитным жильем». По данным, к примеру, петербургского правления технического надзора, недоделки присутствуют практически в любой новой квартире и строители оставляют их и в так называемом «элитном жилье». Московские элитные дома также не лишены недостатков. Среди наиболее часто сталкивающихся недоделок профессионалы отмечают бесчисленные проблемы с кровлей, вентиляцией и стяжкой пола. Актуальнейшей проблемой элитного дома является звукоизоляция.
Поскольку в элитных домах широко распространена практика продаж квартир «без отделки», установка необходимой звукоизоляции обычно остается задумкой рабочего проекта здания. Это выгодно всем: застройщик не тратится на дополнительную звукоизоляцию от шума, покупатель не имеет претензий, т.к. отсутствие подобной конструкции экономит ему до 80 мм высоты помещения. При этом покупатель полагает, что в собственной квартире он обладает правом делать всё, что вздумается, забывая, что и сосед сверху вправе производить аналогичные действия. В результате над спальней оказывается кухня, а над гостиной – санузел. И без всякой звукоизоляции. Поэтому когда сосед сверху ночью встает с постели и идет на кухню попить водички, вы поднимаетесь вместе с ним, чтобы принять снотворное...