Сдаем квартиру в аренду: как правильно платить налоги?

Аренда жилья предполагает получение собственником дохода, а любой доход, согласно действующему законодательству, облагается налогом, который государство предпочитает получать своевременно и в полном объеме.

Аренда жилья предполагает получение собственником дохода, а любой доход, согласно действующему законодательству, облагается налогом, который государство предпочитает получать своевременно и в полном объеме. Уклонение же от уплаты налога чревато привлечением владельца квартиры к ответственности. В данной статье будут рассмотрены возможные варианты оформления документов для оплаты налога, среди которых собственник может выбрать именно тот способ, который позволит сделать налоговые выплаты минимальными.

Сдача квартиры не является предпринимательской деятельностью, и какие-либо санкции (штрафы) за отсутствие у собственника соответствующих документов не предусмотрены. Согласно Гражданскому Кодексу, владелец квартиры волен распоряжаться своей собственностью так, как ему будет угодно, в том числе – сдавать ее в аренду. Поэтому гражданин не обязан регистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя или создавать юридическое лицо. Но дело в том, что регистрация позволяет существенно сэкономить на оплате налога, поэтому оформление предпринимательских документов также заслуживает внимания арендодателя.

Подоходный налог

Физические лица, согласно налоговому законодательству, платят подоходный налог (налог на доходы физических лиц, НДФЛ). Этот налог должен выплачиваться с любых доходов, полученных физическими лицами, в том числе с дохода от сдачи собственной квартиры в аренду. Ставка подоходного налога составляет 13% для обычных граждан (которые являются налоговыми резидентами РФ). Впрочем, быть собственником жилья и сдавать квартиру в аренду может и гражданин другой страны (нерезидент, проживающий на территории РФ менее 183 дней в году). В этом случае ставка подоходного налога составляет 30%.

Налог выплачивается ежегодно, основанием для уплаты налога служит налоговая декларация. Эту декларацию владелец жилья, сдаваемого в аренду, должен подать в налоговый орган не позднее 30 апреля, отчитавшись, таким образом, за доходы, полученные на протяжении прошедшего года. Если налоговики установили, что декларация не была подана или была подана с опозданием (при этом доказан факт получения дохода), то собственник платит штраф. Согласно ст.119 НК РФ, штраф в этом случае составляет от 5% до 30% от суммы дохода, полученного за каждый просроченный месяц. А за неуплату налога (ст.122 НК РФ) штраф составляет 20%-40% от суммы, которая не была оплачена. Таким образом, за несколько лет уклонения от налогов может набежать весьма приличная сумма. Снять квартиру в Москве.

Регистрация ИП. Упрощенная система налогообложения (УСН)

Оплата подоходного налога при получении дохода от аренды квартиры не является самым выгодным способом платить налог, поскольку собственнику нужно отдавать 13% от всех денег, полученных в качестве квартплаты от жильцов. Есть способы, позволяющие значительно снизить суммы налоговых выплат, и наиболее распространенным из них является регистрация владельца квартиры как индивидуального предпринимателя с выбором налогообложения по упрощенной системе.

Не вдаваясь в подробности реализации упрощенной системы налогообложения, отметим, что налог с доходов индивидуального предпринимателя в этом случае рассчитывается по ставке 6% от суммы полученного дохода (в том числе – дохода, полученного в результате аренды квартиры). Это значительно выгоднее тех 13%, которые платят физические лица.

Однако этот способ сопряжен с необходимостью работы с документами. Для начала нужно зарегистрировать ИП, порядок действий при этом следующий:

• Заполнить заявление о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя на бланке установленного образца P21001 (бланк можно взять на сайте ФНС);
• Заполнить заявление о применении упрощенной системы налогообложения;
• Оплатить пошлину (800 рублей), взять квитанцию можно через интернет-сервис ФНС по уплате госпошлины;
• Отнести документы в налоговый орган по месту регистрации (оформлять ИП можно только по месту регистрации, при этом осуществлять деятельность можно в пределах РФ);
• Открыть счет в банке и отвезти уведомление об открытии счета в налоговую;
• Забрать свидетельство о регистрации ИП и решение об упрощенной системе налогообложения (выдается за 1-3 недели).

В том случае, если у гражданина имеется жесткая антипатия к стоянию в очередях, можно поручить регистрацию ИП одной из многочисленных посреднических фирм, которые берут за подобные услуги вполне умеренную плату.

После того, как договор с квартиросъемщиками заключен (деньги будут перечисляться на банковский счет), нужно раз в квартал относить в банк платежное поручение (отчетный период заканчивается 24 числа первого месяца в следующем квартале). В этом поручении должна стоять сумма, равная 6% от полученного дохода.

Кроме того, как и в случае с оплатой налога физическими лицами, нужно раз в год сдавать декларацию о доходах. Если квартира не сдавалась, все равно необходимо предоставлять декларацию, при этом в документе указывается доход, равный нулю. Дополнительно нужно сообщить о своем статусе в Пенсионный фонд РФ и ежегодно платить страховые взносы (по форме АДВ-11).

Регистрация ИП. Патентная система налогообложения

Очередным способом сэкономить на оплате налогов с доходов от сдачи квартиры является приобретение патента на аренду жилья. Патентная система налогообложения также предполагает необходимость регистрации ИП. Однако налог исчисляется не от реального дохода, который отражается в договоре и указывается в ежегодной декларации, те же 6% оплачиваются от суммы «предполагаемого дохода».

Предполагаемый доход, который может быть получен в результате ведения предпринимателем той или иной деятельности (в том числе и сдача квартир), устанавливается законодательно региональными властями. В Москве размер предполагаемого дохода зависит от района, так, в 2015 году для Центрального Административного Округа предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры (до 50м2) был определен суммой в 750 тыс. рублей, а в районах Новой Москвы для квартиры аналогичной площади сумма предполагаемого дохода составляет 350 тыс. рублей. При ставке в 6% суммы ежегодного налога должны составить 45 тыс. рублей и 21 тыс. рублей соответственно.

Причем, патент можно купить не на год, а на несколько месяцев, в течение которых квартира предположительно будет сдаваться в аренду, но только до окончания календарного года. То есть, получить патент с февраля (2015) по июнь (2015) можно, а вот с июня по март уже нельзя, потому как период с января по март это уже 2016 год. Снять квартиру в Санкт-Петербурге.

Стоимость патента может быть выплачена поэтапно, и сроки оплаты зависят от того, на сколько месяцев приобретается патент. Так, если патент берется на срок менее полугода, то в течение 25 дней нужно оплатить всю сумму (то есть, предполагается, что первая оплата, вносимая квартирантами, идет на оплату налогов). Если же патент берется на срок от года и более, то первым этапом (в течение 25 дней) вносится третья часть стоимости, а остальные две третьих вносится за месяц до того, как закончится налоговый период.

Основанием для приобретения патента на аренду жилья является наличие ИП. Итак, чтобы получить патент, нужно:

• Зарегистрировать ИП, для чего необходимо выполнить действия, описанные в предыдущем пункте (кроме заявления о выборе упрощенной системы налогообложения);
• После этого достаточно написать заявление о переходе на патентную систему налогообложения (установленная форма бланка есть на сайте ФНС) и отнести в налоговую;
• Получить патент (выдается в течение пяти рабочих дней).

После этого никуда уже ходить не нужно, подавать ежегодную декларацию также необязательно (если отсутствуют доходы из иных источников), налоги за аренду считаются уплаченными в полном объеме.

Заключение

Патентная система является максимально простой и понятной – оплатил требуемую сумму, и можно ни о чем не беспокоиться. Однако приобретение патента выгодно только в том случае, если выгода от его приобретения перекрывает шестипроцентный налог по упрощенной системе налогообложения. А это происходит далеко не всегда, поэтому патент, как правило, отлично подходит для владельцев дорогих квартир, которые находятся в центре города.

Для квартир эконом-класса, которые находятся в спальных районах, наиболее оптимальной схемой является выплата налога по упрощенной системе налогообложения. В свою очередь, подоходный налог, выплачиваемый физлицами (если таковые, конечно, приняли решение о необходимости его уплаты), является самой невыгодной схемой, поскольку государству нужно отдать 13% прибыли.

Для того чтобы принять решение о выборе самой оптимальной схемы в каждом конкретном случае, необходимо рассчитать сумму налога в трех вариантах, учитывая стоимость патента на аренду жилья в определенном городе.