Как правильно оформить перепланировку квартиры?

Некоторое несоответствие квартирной планировки вкусам и потребностям владельцев недвижимости вынуждает последних задуматься о необходимости самостоятельного внесения некоторых изменений. В рамках данной статьи мы рассмотрим документальную сторона вопроса – получение разрешений на перепланировку и возможность узаконивания самовольные изменения.

Ответственность собственника и санкции

Несмотря на распространенное мнение о том, что собственник может проводить любые изменения в пределах собственной квартиры, на самом деле это далеко не так. В ходе выполнения перепланировки может оказаться нарушенной целостность здания или же затронута работа инженерных коммуникаций. Иными словами, изменения, проводимые с нарушением существующих норм и правил, могут негативно отразиться на жителях соседних квартир. Так, обустройство проема между кухней и кладовой под размещение холодильника может нарушить вентиляцию всех квартир в подъезде (по данному стояку), поскольку в этом проеме часто проходит вентиляционный канал.

По результатам проверки, (которую проводят представители органов надзора по жалобе жильцов), владельца квартиры могут принудить вернуть все «как было», либо, если изменения не противоречат строительным нормам, обяжут узаконить перепланировку. А в случае невыполнения рекомендаций могут последовать серьезные санкции - наложение штрафа или даже опечатывание квартиры. Кроме того, после перепланировке конфигурация квартиры уже не соответствует техническому паспорту БТИ, поэтому в случае продажи (обмена, оформления залога, дарения, передачи по наследству), возникнут существенные затруднения (в отдельных случаях непреодолимые).

Способы узаконить перепланировку. Преимущества и недостатки

Чтобы избежать перечисленных неприятностей, необходимо документально оформить перепланировку и узаконить вносимые изменения. Есть два способа это сделать:

1. Узаконить в судебном порядке уже выполненную перепланировку;

Первый способ является, к сожалению, самым распространенным, хотя и неправильным. Довольно часто владельцы квартир самостоятельно принимают решение о необходимости капитального ремонта с внесением значительных изменений в конфигурацию квартиры и задумываются об оформлении лишь при необходимости продажи жилья. Основным недостатком такого подхода является невозможность узаконить изменения, проводимые с нарушением строительных норм. В результате собственник вынужден будет вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние, что связано с дополнительными расходами.

Кроме того, самовольные изменения могут привести к разрушениям и порче коммуникаций (ухудшению их работы), что может повлечь за собой человеческие жертвы, а это уже грозит собственнику реальным тюремным сроком.

2. Получить разрешительные документы на перепланировку с последующим внесением изменений в технический паспорт квартиры.

Наиболее разумным способом проведения перепланировки является второй вариант. Последовательность действий, которые необходимо предпринять в этом случае, позволяет исключить нарушение строительных норм и правил (проект с ошибками просто не будет утвержден), а также получить гарантию оформления нового техпаспорта и отсутствие проблем при последующих операциях с недвижимостью (продажа, наследство, залог, т.п.). Согласование перепланировки Москва.

Как получить разрешение, провести и оформить перепланировку

Поскольку второй способ проведения перепланировки является законным и дает собственнику квартиры вполне определенные гарантии, начнем именно с него. Для достижения искомого результата – получения нового техпаспорта на квартиру, необходимо выполнить следующие действия:

• Изготовление (заказ) проекта перепланировки;
• Согласование этого проекта в контролирующих органах, получение разрешения;
• Проведение работ;
• Приемка работ и получения акта выполненных работ.
• Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта.

До момента непосредственного выполнения строительных работ потребуется собрать и подготовить следующие документы:

• Удостоверение личности (паспорт);
• Правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности, договор купли-продажи, т.п.) копии и оригиналы;
• Технический паспорт квартиры (копия и оригинал);
• Проект, заказывается в специализированной организации, которая занимается разработкой проектной документации (копия и оригинал);
• Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (получить можно в паспортном столе, ТСЖ);
• Акт текущего состояния квартиры (выполняется осмотр сотрудниками БТИ);
• Документ, подтверждающий согласие на перепланировку от всех жильцов, зарегистрированных в квартире (совершеннолетних);
• Заявление о выдаче разрешения на перепланировку (заполняется при подаче вышеперечисленных документов).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы:

Если перепланировка затрагивает места общего пользования (например, «тамбур» на лестничной клетке), нужно решение общего собрания членов ТСЖ (обращаться за получением к секретарю);

Если здание имеет статус архитектурного памятника (памятника культуры, истории), нужно заключение органов охраны архитектурных памятников.

Этапы получения разрешения на перепланировку

1. Изготовление проекта

В первую очередь нужно подготовить проект изменений, которые собственник квартиры хотел бы провести на принадлежащей ему жилплощади. Изготовлением проекта занимается отдел архитектуры города, а также специализированные проектные организации, имеющие соответствующую лицензию на оказание данной услуги. На этом этапе собственнику становится понятно, какие пожелания относительно перепланировки являются реализуемыми, а какие противоречат строительным нормам и правилам. Для изготовления проекта потребуется:

• Технический паспорт;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений.

Все перечисленные документы можно получить в БТИ.

2. Согласование проекта

Готовый проект нужно согласовать в архитектурном отделе городской администрации по месту нахождения объекта недвижимости. Помимо самого проекта необходимо предоставить жилищной комиссии (которая будет рассматривать проект) заявление, а также все документы, перечисленные выше. Рассмотрение вопроса занимает месяц-полтора, и в результате собственник получает на руки разрешение на перепланировку либо официальный отказ (также в письменном виде). Если владелец квартиры не согласен с принятым решением (отказом), он может оспорить его в суде.

3. Проведение перепланировки

После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к проведению строительных работ. Нужно знать, что все работы должны быть закончены за четыре месяца с момента получения разрешения. Кроме того, от согласованного проекта нельзя отступать, внесение корректировок «на ходу» недопустимо. Согласование перепланировки Санкт-Петербург.

4. Акт приемки выполненных работ

После окончания работ нужно снова обратиться в отдел архитектуры (районную администрацию) для вызова сотрудников жилищной комиссии. Когда проведенные изменения будут осмотрены, собственник получит акт приемки выполненных работ.

5. Техническая инвентаризация и получение нового технического паспорта

Теперь снова необходимо обратиться в БТИ для оформления нового технического паспорта. Нужно пригласить технического специалиста, который проведет соответствующие замеры, и подготовить следующие документы:

• Проект, согласованный в отделе архитектуры;
• Разрешение на проведение перепланировки;
• Акт выполненных работ.

На основании осмотра квартиры и полученных документов собственнику выдается новый техпаспорт на квартиру. В том случае, если в ходе изменений изменилась площадь квартиры (например, увеличилась комната за счет лоджии), нужно оформить новое свидетельство на право собственности (Росреестр). Для оформления потребуется:

• Удостоверение личности (паспорт);
• Заявление;
• Новый технический паспорт.
• На этом этапе оформление перепланировки завершается.

Как узаконить уже выполненную перепланировку через суд

Для начала необходимо сказать, что самовольные внесения изменений в конфигурацию квартиры является незаконным. Это означает, что собственнику, который сам же и заявил о своих незаконных действиях (а иначе перепланировку не узаконить) придется понести наказание - оплатить штраф, который составляет от 1 тыс. рублей до 30 тыс. рублей.

До обращения в суд требуется подготовить ряд документов:

• Удостоверение личности (паспорт);
• Исковое заявление;
• Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи) оригиналы и копии;
• Проект перепланировки (оригинал и копия);
• Справка от городского отдела архитектуры;
• Старый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
• Новый техпаспорт на квартиру (оригинал и копия);
• Заключение Санэпидстанции и МЧС (оригинал и копия).

Порядок оформления уже выполненной перепланировки делится на несколько этапов:

1. Получение нового техпаспорта

Необходимо обратиться в БТИ, техник проведет осмотр квартиры, зафиксирует текущее состояние, проведет необходимые замеры. На основании осмотра и замеров БТИ выдаст новый техпаспорт, а также экспликацию плана (срок выдачи 7 – 14 дней).

2.Изготовление проекта

Теперь нужно подготовить проект перепланировки, который можно заказать в проектном бюро. Для изготовления проекта необходимо предоставить старый и новый техпаспорт, поэтажную экспликацию (при исходном состоянии квартиры и после перепланировки).

3. Получение справки о соответствии строительным нормам

Такая справка выдается в городском отделе архитектуры и является подтверждением того факта, что перепланировка не затронула несущих конструкций здания, полностью соответствует строительным нормам и правилам, не представляет опасности для жильцов, и не приводит к ухудшению качества их жизни. Процедура может отнять достаточно много времени, поскольку, как уже было сказано, узаконивание перепланировки через суд является наиболее распространенным способом и в очереди очень много желающих получить заключение.

4. Получение заключений от МЧС и Санэпидстанции

Заключения от МЧС и Санэпидстанции выдается на основании заявлений собственника и результатов проверок, проводимых сотрудниками данных учреждений. Если строительные нормы нарушены не были, коммуникации работают в нормальном режиме, то при получении заключений проблем возникнуть не должно.

5. Судебное разбирательство

Теперь, когда документы готовы, необходимо подготовить исковое заявление в районный суд, желательно, чтобы этим процессом занимался подготовленный юрист. Стандартное название данного иска - «О сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии». К этому заявлению нужно приложить документы, список которых представлен выше (оригиналы и копии).

Сам факт, что все необходимые документы собраны, уже является подтверждением того, что все изменения соответствуют строительным нормам и правилам, стандартам СЭС, противопожарной безопасности. Поэтому вероятность признания судом выполненных изменений достаточно высока. Однако, если у суда возникнут вопросы по документам, он может и отклонить иск, потребовать вернуть все на свои места.

Если иск будет удовлетворен, останется обратиться в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта на квартиру. А если в ходе перепланировки площадь квартиры изменилась, необходимо получить новое свидетельство о праве собственности (Росреестр).