Покупка квартиры в новостройке: риски покупателя

Приобретение квартиры в доме, который находится в стадии строительства, является достаточно выгодной сделкой, поскольку предполагает для покупателя возможность получить жилье по цене, которая значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. С другой стороны, подобные сделки являются весьма рискованными, так как покупателю предлагается оплатить квартиру, которой, фактически, не существует, а затем некоторое время ожидать, пока дом будет построен и введен в эксплуатацию.

Несуществующее жилье нельзя осмотреть, чтобы оценить его качество, а также сложно предсказать – когда закончится строительство (и закончится ли оно вообще). Действует правило – покупка квартиры в новостройке тем выгоднее, чем на более ранней стадии возведения находится здание, однако, в той же пропорции возрастает и степень риска. По мере приближения строительства к завершению снижаются риски для покупателя, однако, и цена, предлагаемая застройщиком, становится значительно выше.

Основные риски покупателя

К основным рискам, которым подвержен покупатель недвижимости на стадии строительства, можно отнести следующие:

• Риск потери денег (и, соответственно, жилья) в результате мошенничества застройщика:
• Риск получить жилье ненадлежащего качества;
• Риск неполучения жилья в силу объективных причин (долгострой, признание строительства незаконным, банкротство застройщика)

Риск мошенничества застройщика

Компания-застройщик собирает деньги дольщиков и осуществляет строительство, причем, аккумулируя достаточно крупную сумму, застройщик вовсе необязательно имеет намерение начинать строительство, продолжать или заканчивать его. На любом этапе застройщик вместе с деньгами дольщиков может просто «исчезнуть», история знает немало подобных примеров. На данный момент осуществить такое достаточно сложно, поскольку контроль деятельности застройщиков контролируется на законодательном уровне. Однако имеет место целый перечень схем, которые позволяют застройщику оставить дольщика без денег и без жилья, примером может служить многократная продажа одной и той же квартиры нескольким покупателям. Купить квартиру в новостройке недорого.

Застройщик имеет возможность продать одну и ту же квартиру в своей новостройке нескольким покупателям через подставные фирмы. Единственной формой договора, определяющего права и обязанности сторон во время приобретения жилья на стадии строительства, которая обеспечивает покупателя надежной защитой (согласно закону ФЗ-214), является ДДУ (договор долевого участия). Этот договор подлежит государственной регистрации, после которой продать эту же квартиру еще раз просто не получится, и его владелец является единственным законным владельцем недвижимости.

Случается, что застройщик (или подставная фирма) предлагает заключить договор в иной форме, и если покупатель соглашается на подобное предложение, ему следует помнить о том, что договоры иного формата, чем ДДУ, нигде не регистрируются, и, в случае многократной продажи квартиры, в суде будет признан собственником только владелец ДДУ.

Защитой от возможного мошенничества застройщика является тщательная проверка его документов, документов на возводимый объект, отведенный земельный участок, а также проверка истории деятельности застройщика (сколько он построил и сдал домов, имели ли место судебные разбирательства с участием застройщика, т.п.). Естественно, крайне привлекательная цена недвижимости, реализация квартир компанией, не являющейся застройщиком, или предложение обойтись без ДДУ уже являются достаточным основанием для размышлений.

Ненадлежащее качество жилья

По завершении строительства происходит передача квартиры дольщику и покупатель может столкнуться с тем, что качество жилья не соответствует условиям договора. Плохо выровненные стены, некачественные стеклопакеты, неровные полы, тонкие стены, плохо работающие инженерные системы – все это владельцу новой квартиры придется переделывать за свой счет, если он подпишет акт приемки-передачи квартиры «как есть».

В свою очередь, застройщик может не торопиться устранять неисправности, а вместо этого предложить дольщику вернуть деньги, внесенные им в качестве оплаты. Это весьма невыгодно для покупателя, поскольку с момента оплаты, проведенной в тот момент, когда дом находился в начальной стадии строительства, стоимость квартиры значительно возросла.

Если качество квартиры покупателя не устраивает, он не должен подписывать акт приемки-передачи и единственным способом защитить свои права является подача судебного иска на застройщика.

Неполучение жилья в силу объективных причин

Предсказание будущего является занятием сложным и неблагодарным, достаточно непросто прогнозировать, как сложатся обстоятельства после того, как договор на покупку квартиры в новостройке подписан, а деньги уплачены. В результате осложнения экономической ситуации застройщик может обанкротиться и прекратить строительные работы, застройка может быть признана незаконной в результате сомнительного способа оформления документов на земельный участок, или прочие причины могут помешать окончанию строительства.

В подобных случаях государство (органы местного самоуправления), как правило, берет ситуацию в свои руки – ищет инвесторов, на средства которых можно закончить начатое строительство, однако не исключена вероятность того, что здание в течение продолжительного времени будет находиться в стадии «долгостроя». Купить квартиру в новостройке с отделкой.

При наступлении подобных ситуаций решать вопросы с застройщиком нужно исключительно через суд. Однако для того, чтобы шансы возникновения осложнений были минимальными, рекомендуется до подписания договора покупки квартиры в новостройке внимательно проверить информацию о застройщике, документы на возводимый им объект. Также следует подробно изучить вопрос о том, какой компанией строительство было застраховано и каким образом дольщик может получить обратно свои деньги при наступлении страхового случая.

Гарантии надежности застройщика

Определенной гарантией надежности застройщика, несколько более существенной, нежели самостоятельная проверка доступной информации, может служить участие в продажах крупного банка, предлагающего ипотечное кредитование, известной страховой компании или престижного риэлтерского агентства. Подобные компании содержит в штате специалистов, которые проводят более качественную проверку застройщика и его объекта, чем та проверка, которую в состоянии выполнить обычный покупатель.