Безопасные расчеты при покупке-продаже квартиры
Одним из существенных этапов совершения сделок с недвижимостью является передача денег покупателем продавцу. Для этого в большинстве случаев пользуются услугами банков. О механизме данного процесса и его тонкостях рассказывают юристы по недвижимости.
При использовании депозитарной ячейки банка для осуществления расчетов между продавцом и покупателем в сделках купли-продажи недвижимости кроме основного договора аренды ячейки обязательно подписывают дополнительное соглашение. В нем указывают круг лиц, который имеет право доступа к банковской ячейке, сроки доступа к ней и документы, предъявляемые сотруднику банка для доступа к ячейке. И для продавца квартиры, и для покупателя основными документами являются паспорт и экземпляр договора аренды банковской ячейки.
Продавец жилья должен предоставить зарегистрированный в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним экземпляр договора купли-продажи недвижимости. Очень часто в сделке участвуют несколько квартир. В этом случае возможно включить в перечень условий доступа к банковской ячейке также ксерокопии зарегистрированных договоров купли-продажи всех участвующих в сделке квартир. Бывают также ситуации, когда продавцу жилья требуется предоставить документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета в продаваемой квартире, или иные документы.
Обычно договор с банком заключают на месяц. В каждом конкретном случае этот срок может быть различным: как меньше (например, при ускоренной регистрации), так и больше (когда деньги необходимы продавцу для оплаты в дальнейшем квартиры в доме-новостройке и т. п.). Больший срок для доступа к банковской ячейке имеет продавец квартиры. Это связано, во-первых, с тем, что минимум одну неделю (а по общему правилу две недели) договор купли-продажи и переход права собственности регистрируют в органах юстиции, а во-вторых, продавцу необходимо несколько дней для того, чтобы получить свои деньги из ячейки. В случае, если договор купли-продажи жилья по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, у покупателя остаются последние два-три дня срока действия банковского договора для того, чтобы забрать заложенные в ячейку деньги. Купить квартиру недорого во вторичном жилье.
Арендная плата составляет в среднем 1500 руб. за каждую ячейку. Существуют банки, в которых она может стоить в два раза дороже или цена будет зависеть от размера арендуемой ячейки. Прежде чем заложить деньги в ячейку, продавец в присутствии покупателя должен проверить количество, качество и подлинность купюр. Как правило, банк предоставляет услуги по проверке. Валютный кассир тщательно с помощью специальных технических средств пересчитывает и проверяет деньги, после чего помещает их в герметичный пакет и возвращает участникам сделки. Стоимость услуг по проверке зависит от проверяемой суммы и составляет в среднем 0,1–0,2 %.
Иногда при закладке и выемке денег необходимо присутствие одновременно нескольких лиц, например супругов. Это условие обязательно указывают в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки и неукоснительно соблюдают. Так, если один из супругов не сможет присутствовать при получении денег, то необходимо оформить целевую нотариально удостоверенную доверенность. Если такого документа нет, в отсутствие кого-либо из лиц, имеющих право доступа к ячейке, ее не откроют.
От ячейки, как правило, существует два ключа. Один остается в банке, другой выдают арендатору ячейки. Открыть ячейку возможно только двумя ключами одновременно. До момента подписания банковского договора участникам сделки необходимо решить вопрос хранения ключа от ячейки. Тот, у кого он остается, дает другим участникам сделки расписки о его хранении. Если ключ берет продавец, то он гарантирует его передачу покупателю в случае отказа органов юстиции в регистрации договора купли-продажи. Агентство недвижимости, организующее сделку, является незаинтересованным лицом, поэтому всегда надежнее оставлять ключ на хранение в агентстве под гарантийные обязательства сторонам с подписью и печатью.
Банк со своей стороны гарантирует, что ячейка в период действия договора не будет вскрыта, и несет за это ответственность в соответствии с действующим законодательством. Содержание пакета, который закладывают в ячейку, известно только сторонам сделки. Сделку начинают именно с закладки денег в банковскую ячейку. Ее успех и спокойствие участников зависят от правильной организации расчетов между продавцом и покупателем и от выбора надежного банка.