Как легализовать возведенную без разрешения постройку?
По мере того, как в Статью 222 ГК РФ вносятся все новые поправки и уточнения, она вызывает у рядовых граждан все большие опасения на грани страха. Если кратко, согласно пунктам статьи, при определенных условиях здание, где вы живете, или где находится ваш офис, может внезапно быть квалифицировано как самострой со всеми разрушительными последствиями...
Недавняя история показывает, что такая участь вполне может ждать объекты, оформленные, казалось бы, в полном соответствии с буквой закона.
Когда уже ничего не поможет
Могут сложиться такие обстоятельства, когда не то что легализовать, а вообще физически спасти постройку не представляется возможным. И самые безнадежные обстоятельства – это те, которые регулирует часть 4 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Именно она относительно недавно стала своеобразным спусковым крючком для «ночи длинных ковшей», когда в Москве в минимальные сроки было снесено множество торговых павильонов. Напомним, многие из них не имели никаких проблем с разрешениями, но это их не спасло.
Если не углубляться в юридические формулировки, суть этой статьи сводится к следующему. Если власти решат, что постройки в данном конкретном месте быть не должно, она может быть ликвидирована даже во внесудебном порядке. Сделать объект «вне закона» может тот факт, что он находится на территории, где под землей расположены инженерные сети. В Москве таких территорий множество, и именно это обстоятельство позволило столичным властям пустить под ковш экскаватора сотни павильонов.
Можно ли что-то предпринять в такой ситуации? К сожалению, нет. В случае с «большим московским сносом» особо талантливые менеджеры умудрились продать помещения, над которыми нависла угроза сноса, в считанные недели перед, собственно, демонтажем. Именно так поступил владелец известного ТЦ «Пирамида».
Словом, нынешние российские реалии таковы, что в описанной ситуации апеллировать к букве закона и добиваться справедливости в судах бесполезно. Те москвичи, которые попытались чего-то добиться таким образом, потерпели неудачу.
Когда спасти постройку можно, но очень трудно
Гораздо более мягкий вариант – это когда власти грозят сносом не в приказном безальтернативном порядке, а в судебном. Тогда, взвесив все «за» и «против», вы можете и побороться за свое имущество. Но здесь многое будет зависеть от характера объекта и обстоятельств, при каких он вообще появился.
Если здание построено с нарушениями и пробелами в разрешительной документации, это еще полбеды. Настоящая беда – это если объект, даже жилой и многоквартирный, возведен на земле, по определению не предназначенной для таких целей. Это могут быть сельскохозяйственные земли, лесной фонд и т. д. Купить землю в Подмосковье.
Здесь Вы, как владелец, находитесь в заведомо крайне уязвимом положении, и выйти победителем из ситуации запредельно сложно. Единственный путь, где появляется шанс, это просить администрацию населенного пункта изменить статус участка.
Это возможно по крайней мере теоретически. Но если вчитаться в ФЗ-172, который как раз регулирует перевод земель в иной статус, становится понятно, что сделать это почти нереально. Лазейки предоставляют только исключительные обстоятельства, например, если земли по факту уже много лет не используются с сельскохозяйственными целями.
Другое дело, когда участок относится к промышленным территориям. Тогда можно взять на вооружение статью 9 ФЗ-172, которая дает значительно больше шансов изменить статус земли на нужный. Но здесь уже включается человеческо-чиновничий фактор. Решение начинает зависеть исключительно от доброй воли людей, сидящий в важных кабинетах. Практика показывает, что шансы склонить чиновников на свою сторону в законном порядке исчезающе малы.
Когда скорее можно, чем нельзя
Если нет юридических коллизий по крайней мере с землей, то шансы узаконить постройку возрастают в разы. И для этого есть даже юридическое подспорье.
Так, согласно ряду постановлений Пленума Верховного и Высшего арбитражного судов, которые были приняты еще в 2010 году, отсутствие разрешения на строительство уже фактически возведенного объекта является недостаточным основанием для его сноса. Защищать постройку Вам в любом случае придется в судебном порядке, но если в процессе не будут обнаружены другие грубые нарушения, суд вполне может признать Ваше право собственности на объект.
Однако, и в данном случае узаконить постройку можно отнюдь не без объективных оснований. Нужно будет показать суду, что вы честно пытались получить разрешение на строительство, но в силу не зависящих от вас причин и обстоятельств не смогли его добиться.
Иллюстрацией может служить довольно известное дело, проходившее в свое время в городском суде Омска. Истец пытался оформить в собственность земельный участок в течение долгого времени. Но из-за запутанности юридической истории земли, которая уходила еще в дореволюционные времена, не мог добиться положительного решения. Когда же все-таки в деле была поставлена точка, и участок наконец перешел в собственность истца, на земле уже было построено здание, автоматически оказавшее под угрозой. Суд в этой истории встал на сторону владельца, посчитав достаточным тот факт, что единственной преградой для законного статуса постройки была именно неразбериха вокруг земли.
Надо добавить очевидное – для легализации постройки необходимо доказать, что она не представляет опасности для здоровья, жизни и сохранности имущества других граждан. Поэтому, если Ваш случай в чем-то схож с описанной ситуацией, позаботьтесь о наличии у вас заключений экспертных комиссий. Купить землю в ленинградской области.
Когда узаконить постройку относительно легко
Наконец, самая простая, почти «безболезненная» ситуация – это когда постройка возведена на Вашем же дачном участке, который вы получили до 2001 года, с начала которого начал действовать Земельный кодекс РФ. В этом случае Вам нужно будет лишь предоставить подтверждение, что вы пользуетесь землей в законном порядке.
ФЗ-93 от 30 июня 2006 года, получивший условное название «закон о дачной амнистии», предполагает упрощенный путь получения стопроцентного права собственности на Ваши загородные сотки. С большой долей вероятности процедуру можно будет осуществить без суда, исключительно в административном порядке. Из документов нужны будут только кадастровый план земли и любой документ хоть как-то доказывающий Ваше право владения (свидетельство старого образца, акт о предоставлении участка и т. д.).
Это что касается самой земли. Что же до конкретно построек, возведенных на ней, «дачная амнистия» на них тоже распространяется, только для их узаконивания нужно будет пройти более сложную процедуру. С 2017 года вступил в силу ФЗ-218, который своей статьей 24 требует наличия техплана строения. Для его составления нужно будет обратиться в БТИ и/или к кадастровым инженерам, что автоматически будет означать денежные расходы, местами значительные.
Несмотря на все сложности, у «дачной амнистии» есть одно большое преимущество – согласно закону, до марта 2018 года Росреестр не будет требовать от вас разрешения на строительство уже возведенного дома.
Еще более благоприятная ситуация сложилась вокруг вспомогательных построек – бани, гаражи, сараи, беседки и прочее. Градостроительный кодекс вообще не предусматривает наличие разрешительной документации на такие объекты. Поэтому с ними вы можете решить вопрос не спеша даже после того, как истекут сроки «дачной амнистии». Все, что нужно, это чтобы объекты соответствовали действующим СНИПам. Так, например, жилой дом не может располагаться ближе 3-х метров от граница соседнего участка, гараж или баня – не ближе 1-го метра и т. д. Других сложностей нет и пока не предвидится.