Как приобрести жилье без посредников и избежать обмана?

Можно ли купить квартиру без посредства услуг риелтора? Разумеется, можно...

И, казалось бы, действительно, зачем платить посреднику, если и по закону и по любым другим соображениям можно обойтись без него и сэкономить вполне ощутимую сумму. Если есть достаточно времени, усилий, нервов, юридической подкованности и знаний о всех возможных «подводных камнях», осуществить сделку вполне можно и самостоятельно.

Откуда вообще взялись посредники как таковые в любых сферах, да еще и в таких количествах? Собственно, они возникли практически одновременно с самим рынком. Мы постоянно прямо или косвенно с ними сталкиваемся, когда покупаем что-либо в магазине, пополняем счет мобильного в терминале с процентами, оформляем документы через специализированные фирмы и т. д. Посредничество – это способ заработка множества больших и мелких фирм, частных предпринимателей или просто предприимчивых личностей.

Всех этих посредников можно поделить на две категории: одни действительно своей деятельностью приносят пользу и избавляют людей от лишних хлопот и потенциальных проблем, а другие просто занимаются перепродажей без создания реальной добавленной стоимости, таким образом попросту паразитируя по конечном потребителе.

Кто есть кто

Что касается риелторов, то как раз их можно отнести к категории посредников, приносящих реальную пользу. Разумеется, речь идет о порядочных и профессиональных риелторах, а не о безграмотных пройдохах, не говоря уже об откровенных мошенниках.

Бытует стереотип, сложившийся у рядового обывателя, мол, риелтор всегда заинтересован в максимизации суммы сделки, так как от нее зависит сумма его заработка. На сегодняшний день этот стереотип уже несправедлив. Повышение цены сделки на сто-двести тысяч рублей принесет в итоге риелтору «бонус» в виде двух-пяти тысяч рублей. По риелторским меркам это практически не деньги. Гораздо большее значение для него имеет создание условий, чтобы сделка вообще не сорвалась из-за чрезмерных аппетитов продавца. Поэтому он скорее будет заинтересован в «выбивании» скидке для покупателя.

Комиссия риелтора на сегодняшний день составляет от 2% для Москвы до 10% для Подмосковья. И за эту комиссию грамотный опытный специалист действительно способен избавить клиента от серьезной головной боли и хлопот, связанных с проверкой «истории» квартиры, корректности документов и т. д. Кроме того, риелтор хорошо знает рынок и способен гораздо более умно найти компромисс по цене недвижимости.

Но, все-таки, можно ли сделать все это без риелтора? Чтобы узнать и понять это, нужно сперва проанализировать, что же именно делает специалист по недвижимости. Как поясняет Александр Лунин, ведущий менеджер отдела вторичного жилья АН «Азбука Жилья», все начинается с подготовки сделки. Сперва вносится аванс и оценивается ситуация продавца. Например, если продавец находится в браке, скорее всего на продажу недвижимости потребуется согласие супруга.

Также необходимо проверить, не наложен ли на квартиру арест, не находится ли она в обременении или залоге. Все, кто в ней был ранее прописан, должны быть выписаны до проведения сделки, иначе дело может закончиться судебными разбирательствами. Также нужно узнать, не проводили ли прежние хозяева незаконные перепланировки или иные сомнительные работы. Сам факт незаконной перепланировки не повредит сделке, но может в дальнейшем повлечь проблемы с контролирующими инстанциями.

Помимо этого, на первичном этапе нужно проанализировать документы, определить сроки физического и юридического освобождения объекта недвижимости, время выхода на сделку, а также провести предварительный торг.

На этапе непосредственно проведения сделки стороны подписывают договор купли-продажи, после чего проводится регистрация перехода прав собственности.

«Если покупатель уверен, что ему хватит времени и сил на проведение всех этих этапов, то он, в принципе, может обойтись без риелтора. Но на практике все обстоит несколько иначе, и факты говорят о том, что действуя самостоятельно, покупатель сталкивается с такими трудностями, которые было легче предупредить, чем устранять», - объясняет Александр Лунин. Купить квартиру в Москве вторичное жилье.

«Да, квартиру можно купить и самостоятельно, без посредника. Сейчас, имея под рукой интернет, любой человек может найти себе подходящую квартиру где угодно, сконтактироваться с продавцом, встретиться, договориться о цене и так далее», - говорит Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Однако, часто у сторон существенно расходятся представления о цене объекта недвижимости. При самостоятельной покупке это выливается для покупателя либо в значительную переплату, либо в длительные изматывающие поиски подходящего варианта с ценой, отвечающей ожиданиям. На любом этапе сделки, по словам Марины Толстик, нужно учитывать все детали, которые могут таить потенциальные неприятности в будущем. К примеру, не обладая достаточными знаниями, можно купить квартиру с долгами по ЖКУ или астрономическим долгом за телефонные переговоры.

«В ходе подбора подходящего варианта, различных процедур, сопутствующих проведению сделки, составления договор, возникают самые разнообразные нюансы, о которых ни одна ни другая сторона может не подозревать», - поддерживает коллег Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Так, по его словам, много неприятных неожиданностей могут «всплыть» в ходе проверки юридической чистоты покупаемого объекта.

«Как следует проанализировать весь пакет документов на покупаемое жилье, включая свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРП, кадастровый и технический паспорта, может только человек, имеющий опыт в этих делах», - подчеркивает Коновалов.

Рецепт самостоятельности

Если покупатель все-таки настроен серьезно, нашел подходящий вариант, встретился с продавцом, и они сошлись по цене, тогда нужно приступать для подготовки всего, что необходимо для проведения сделки. Для оформления госрегистрации договора продавец должен подготовить пакет следующих документов:

• правоустанавливающий документы на объект (договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, передачи в порядке приватизации или же свидетельство о праве на наследство);
• свидетельство о госрегистрации права собственности;
• выписка из домовой книги, устанавливающая факт регистрации лиц на продаваемой жилплощади;
• поэтажный план и экспликация – их выдает БТИ.

Каждая конкретная ситуация индивидуальна, и в любой момент могут потребоваться дополнительные документы – разрешение органов опеки, согласие супруга и прочее. Эти документы, по словам Марины Толстик, крайне желательно показать хорошему юристу, специализирующемуся на операциях с недвижимостью.

Самый важный этап, он же ключевой – непосредственно оформление договора купли-продажи. По нынешним законам, это можно сделать в простой письменной форме без удостоверения нотариусом. «В договоре должны содержаться все важные условия и положения в соответствии с действующим законодательством: адрес покупаемого объекта, его стоимость, паспортные данные каждой из сторон (или реквизиты юрлица); срок и порядок расчетов; данные правоподтверждающих и правоустанавливающих документов; сведения о зарегистрированных на жилплощади лицах; сведения о лицах, которые сохраняют право пользования жилплощадью после ее продажи; гарантии со стороны продавца насчет отсутствия обременений, арестов и/или прав третьих лиц; обязательства каждой стороны по выполнению положений договора; сроки выполнения этих обязательств; последствия невыполнения обязательств и прочее», - поясняет Марина Толстик. Купить квартиру в Санкт-Петербурге вторичное жилье.

После того, как все документы подписаны, стороны могут приступать к расчетам. Самый распространенный способ – расчеты посредством банковской ячейки. Тут нужно как следует проверить договор аренды сейфа, в особенности пункты, касающиеся условий доступа к ячейке. Проверку подлинности купюр, закладываемых в ячейку, лучше всего заказать в банке.

Договор купли-продажи после подписания подлежит госрегистрации. Только после этого, и именно с момента регистрации он считается заключенным. Регистрация перехода права собственности и договора проводится в Управлении регистрационной службы по Москве. Туда нужно представить заявления по форме, весь пакет документов и квитанции, подтверждающие оплату госпошлины. Принято, что саму госпошлину оплачивает покупатель.

Завершающим этапом сделки является факт передачи объекта по передаточному акту. В качестве подтверждения получения суммы денег продавец предоставляет покупателю расписку.

Тут мы сами

Стоит сказать, и это говорят сами эксперты, услуги риелторов крайне желательны лишь при покупке жилья на вторичном рынке, где квартира может иметь долгую, запутанную и непростую историю, не всегда безупречную. Что же до новостроек, они заведомо «чисты», и риелтор здесь реальной помощи может принести не так уж много. Во всяком случае, так считают в большинстве своем сами застройщики. Риелтор при первичных продажах выступает фактически лишь брокером, и заработок его составляет вознаграждение владельца проекта, а не покупателя.

Важно еще и то, что цена на первичную квартиру для покупателя будет одинаковой, что он покупает ее через посредника, что напрямую. «Покупатель ничего не теряет и не переплачивает, если работает с агентством недвижимости, потому что агентство предоставляет услуги девелоперу, который эти услуги оплачивает. Казалось бы, без разницы, у кого покупать. Но при более пристальном рассмотрении, нюансы все же возникают», - объясняет Рустам Арсланов, глава департамента продаж ГК «Гранель».

По словам Арсланова, плюсы прямого взаимодействия с продавцом (все крупные девелоперы имеют свои департаменты продаж) состоят в том, что сотрудники отделов предельно оперативно получают данные со строительных объектов, хорошо проинформированы о ситуации изнутри и могут дать клиенту действительно исчерпывающую информацию об объекте и способах приобретения жилья (рассрочка, ипотека и т. д.).

Менеджеры по продажам девелоперской компании имеют полномочия принимать в оперативном порядке решения об индивидуальных скидках для покупателей. Также, за соблюдение сроков строительства несет ответственность застройщик, что тоже отражено в договоре, и за срыв сроков может быть тем же договором установлен соответствующий дисконт.

«Отдел продаж девелоперской компании – это прямо заинтересованное в сделке лицо. Что же касается агентств недвижимости, они не всегда могут вовремя донести актуальные и неискаженные данные об объекте до потребителя», - говорит Рустам Арсланов. «Если клиент нашел авторитетную компанию с безупречной репутацией и приличным девелоперским опытом, для него покупка квартиры напрямую будет самым надежным способом, и посредничество агентства ему действительно ни к чему», - утверждает Дмитрий Коновалов.

Впрочем, риелтор и девелопер – это еще не все продавцы на рынке первичной недвижимости. В такой роли может выступать и генеральный подрядчик. Это происходит в тех случаях, когда сам застройщик рассчитывается с генподрядчиком построенными квартирами. Еще таковыми могут быть частные инвесторы, которые занимаются перепродажей первичных квартир. В перечисленных случаях эксперты рекомендуют все-таки прибегнуть к услугам риелторов, так как здесь уже могут возникать разного рода «подводные камни».