Сколько нужно отдать государству при продаже новой квартиры?
Нередко люди покупают квартиры в новостройках, чтобы потом продать их с выгодой для себя...
Но не все знают о том, что полученная от продажи сумма является доходом гражданина и облагается налогом. В этой статье мы постараемся максимально понятно разъяснить вопрос налогообложения в случае продажи нового жилья.
Когда нужно платить налог?
Вследствие продажи квартиры собственник получает доход, а налог на доход физического лица составляет 13%. Платить налог придется также, если продавать права требований по договору уступки к договору участия в долевом строительстве или пая в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).
Можно ли избежать выплаты налога или уменьшить его?
При продаже квартиры по договору уступки от налогообложения уйти нельзя, но если продавец понес расходы при покупке, которые он может подтвердить документально, то облагаемая налогом сумма уменьшается на сумму этих расходов. А освобождается от уплаты налога продавец только в том случае, если квартира находится в собственности в течение определенного срока. До 1 января 2016 года этот срок составлял 3 года, а сейчас – 5 лет. Срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в Едином государственном реестре, а не от даты регистрации договора участия в долевом строительстве.
Так, например, квартиру, купленную в феврале 2016 года, можно продать без уплаты налога только через 5 лет, в марте 2021 года. А если квартира куплена в феврале 2014 года, то продать ее без налога можно через 3 года, в марте 2017.
При этом срок 5 лет действует только при продаже квартиры. Для случаев, когда происходит передача прав по наследству, заключается договор мены или дарения, сохранился трехлетний срок.
На продажу квартир, приобретенных по ЖСК, распространяются такие же правила. Только в собственность жилье переходит не при регистрации в Едином государственном реестре, а при внесении паевого взноса в полном объеме и подписании акта приема-передачи жилого помещения. Опять же, при подписании акта и внесении пая до 2016 года действует трехлетний срок владения, а после 2016 – пятилетний. Продажа 2-комнатных квартир.
Уменьшить налогооблагаемую сумму можно с помощью вычета расходов, понесенных при покупке или в процессе владения квартиры. Так, можно вычесть расходы на покупку квартиры или на отделку. При этом собственник должен иметь финансовые документы, которые являются прямыми доказательствами понесенных расходов. При наличии подтвержденных доходов на покупку квартиры сумма налога рассчитывается следующим образом: из продажной стоимости квартиры вычитается сумма, затраченная на ее покупку, а из разницы вычисляется 13%. То есть, налог на квартиру, проданную за 6 млн. и ранее купленную за 3 млн., составит: (6 000 000 – 3 000 000)*13% = 390 000 рублей.
Уменьшить налог можно также, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом в размере 1 миллион рублей. В этом случае налог рассчитывается так: (6 000 000 – 1 000 000)*13% = 650 000 рублей.
Раньше успехом пользовались «маневры» с занижением стоимости жилья при продаже, которые позволяли снизить налог. Но это потеряло актуальность в 2016 году, когда в законах появилось нововведение. Теперь если цена квартиры при продаже меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется не с цены квартиры, а с 70% от актуальной кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость каждый год изменяется, а для новостроек она иногда превышает рыночную стоимость.
Особые случаи уменьшения налогооблагаемой базы
Если собственник решит продать квартиру в новостройке и купить в этом же календарном году другое жилье, он может также уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, но не более чем на 2 миллиона рублей. Рассмотрим на примере: квартира куплена на этапе строительства за 3 млн., после окончания строительства продана за 6 млн., и приобретена другая квартира (комната, дом или другое жилое помещение) в этом же календарном году за 8 млн. рублей. Налог рассчитывается так: (6 000 000 – 3 000 000 – 2 000 000) *13% = 130 000 рублей. В этом случае действует максимальный вычет в размере 2 млн. рублей, несмотря на то, что на покупку другого жилья затрачено даже больше, чем получено от продажи новостройки.
Если квартира приобретена в ипотеку, то при ее дальнейшей продаже можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму выплаченных процентов по кредиту. Но и здесь есть ограничения: максимальный вычет составляет 3 миллиона рублей.
Помимо основных правил налогообложения, в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Например, права на получение вычета по-разному распределяются между долевыми собственниками или супругами, некоторые расходы на отделку исключаются из суммы вычета. Таким образом, расчет налога на доход от продажи жилья всегда рассчитывается индивидуально.