Как продать ипотечную квартиру и погасить долг?
Вы решили взять жилье в ипотеку, а потом ваши планы поменялись? Вмешался кризис? Вы переезжаете в другой город?
Как бы то ни было, крупное вложение в недвижимость может сулить крупные проблемы с его реализацией. В этой статье мы расскажем о трех работающих схемах продажи ипотечного жилья.
Погасить долг через банковскую ячейку
Такой метод продажи ипотечной квартиры применяется, если у гражданина есть крупная задолженность по кредиту. Для начала продавцу жилья необходимо заручиться согласием банка-кредитора на продажу заложенной квартиры. Продавец ищет покупателя, договаривается об условиях продажи, а затем они подписывают договор. Для расчета друг с другом покупатель и продавец используют две банковские ячейки.
В одну ячейку покупатель квартиры кладет сумму, равную непогашенному долгу продавца жилья перед банком-кредитором. Остаток суммы покупатель кладет во вторую ячейку. После процедуры стороны подписывают договор купли/продажи и регистрируют его в Росреестре.
Получив квартиру, покупатель снимает с нее залог (по разрешению банка в письменном виде). Банк забирает сумму непогашенного долга из первой ячейки. После этого продавец ипотечного жилья может забрать оставшуюся сумму из второй ячейки.
Для успешного завершения такой сделки необходимо следующее условие, закрепленное в кредитном договоре: возможность досрочного погашения ипотечного кредита. Сейчас это условие применяется более широко, чем несколько лет назад.
Погасить долг внесением аванса
Погашение ипотечного долга внесением аванса применяется в случае, если остаток долга относительно небольшой. Покупатель и продавец сначала заключают предварительный договор, по которому покупатель должен внести аванс, равный остатку задолженности по ипотечной квартире. Продавец квартиры вносит эти деньги на расчетный счет банка, выдавшего ипотеку и, таким образом, досрочно погашает кредит.
После получения денег банк снимает обременение с жилой площади и выдает письмо об исполнении обязательств. Росреестр также снимает залог с квартиры, а затем покупатель и продавец оформляют договор, регистрируют переход прав и производят взаиморасчеты - как при обычном оформлении договора купли-продажи. Купить квартиру в ипотеку недорого.
Погашение долга заменой ипотечных должников
Этот способ продажи ипотечной квартиры наиболее рискован. Новый хозяин покупает не квартиру, а кредит в банке (по сути), что грозит получением всех штрафов и пеней, начисленных банком предыдущему владельцу.
Ипотечная квартира по этой схеме продается вместе с обременением и все обязанности продавца перед банком возлагаются на покупателя ипотечной квартиры. Перед применением этого способа покупателю надо обязательно проверить все условия ипотечного договора: нет ли кабальных условий, нет ли ограничений по досрочному погашению кредита.
Продажа ипотечной недвижимости: какой способ выбрать?
Самая безопасная сделка для банка - это второй вариант, описанный в статье, он же самый популярный. Внося аванс, покупатель в один момент гасит долг за продавца ипотечного жилья. Сложность такой сделки в другом - покупателей со свободными деньгами на рынке недвижимости не так много. Поэтому продавец сначала должен найти такого покупателя и уговорить его на сделку.
Совет для продавцов ипотечной квартиры: будьте готовы пойти на уступки в переговорах. Возможно вам придется уступить в цене, или предложить иные условия, которые будут интересны покупателю.