Как быстро продать квартиру в ипотеке?
Продажа/обмен квартиры в ипотеке – дело сложное, но возможное. Главный «камень преткновения» - разрешение банка, который выдал вам кредит. Если это разрешение получено, то все нормально. Если банк отказывается «одобрять» вашу сделку, то возможны серьезные проблемы.
Что делать при продаже ипотечной квартиры?!
- Обратиться в банк, попросить разрешение (некоторые банки дают "добро", но при этом выписывают вам штрафные санкции).
- Изучить договор ипотеки. Конечно, это необходимо было сделать раньше (еще в тот самый момент, когда вы брали кредит). Но читайте внимательно условия, касающиеся погашения.
- Предупреждайте потенциального покупателя. Все равно он узнает о наличии обременений.
- Заверяйте у нотариуса предварительное соглашение. Оно доказывает, что вы с покупателем достигли консенсуса, оба согласны на заключение сделки, не "передумаете" в самый ответственный момент.
Сделку купли-продажи ипотечной недвижимости можно осуществлять по одной из схем.
Схема №1. Погашение долга
Вы вносите остаток долга по кредиту и получаете справку, что ваша квартира свободна от обременений. Дальше с квартиры снимают обременения в регистрационной службе, а вы заключаете простой договор по купле-продаже.
ВНИМАНИЕ! Все чаще слышны «тревожные звоночки»: государство хочет запретить досрочное погашение ипотеки. Впрочем, в договорах некоторых банков и так присутствует этот запрет. Внимательно пересмотрите условия.
Схема №2. Перемена заемщика
Если вы нашли согласного на такие условия покупателя, то вам повезло. При этой схеме покупатель приобретает не недвижимость, а ипотечный кредит. Чтобы обеспечить юридические гарантии для всех участников такой сделки, придется пройти через ряд процедур. Соглашение о переходе долга должны подписать 3 субъекта:
- Представитель со стороны банка.
- Вы как действующий собственник.
- Покупатель недвижимости как будущий собственник.
ВНИМАНИЕ! При такой схеме квартира все равно остается в залоге у банка.
Схема №3. Замена объекта залога
Сложная (но все же возможная!) процедура. У каждого банка свои требования к подобным сделкам. Например, это могут быть:
- Возможность заменить объект залога через 2-3 года с момента заключения договора.
- Замена объекта залога только по прошествии 2/3 от положенного срока.
- Невозможность замены объекта залога и другие.
ПРАВИЛО! Чтобы банк разрешил «провернуть» такую сделку, у вас должна быть идеальная и кристально чистая история платежей. Если была хотя бы одна «просрочка», банк имеет право отказать.
Сложно будет и тем, кто собрался сменить объект залога и переехать в другой город. Но если вам удалось согласовать все с банком и покупателем, последовательность действий проста:
- Банк одобряет смену объекта залога.
- Сотрудник финансового учреждения проверяет все документы на объекты недвижимости.
- Вы заключаете договор обмена квартир и передаете новый объект в залог.
Надеемся, эти схемы помогут вам «провернуть» сделку и получить выгодный результат.
28 Марта 2016